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[]【長沙】2021新形勢下房企投資拿地決策邏輯、項目投資風險關鍵點識別、投資測算方法、融資創新及法務風險規避(4月17-18日)

查看: | 2021-03-15 14:50:31|發布者:

張老師:   現任某TOP20房企業務發展副總經理,曾就職于深圳萬科地產、卓越集團、華潤置地投資總。中山大學研究生、上海財經大學本科畢業,六年房地產專業知識學習,及十一年房地產

【長沙】2021新形勢下房企投資拿地決策邏輯、項目投資風險關鍵點識別、投資測算方法、融資創新及法務風險規避(4月17-18日)
 

【課程背景】
  隨著進入“十四五”新的發展周期,在新常態的經濟形勢下,政府的發展目標從原有的GDP經濟增長,轉向為“因城施策”的復合增長目標。同時,伴隨著“房住不炒”、“三條紅線”、“集中供地”等各項地產調控政策的出臺,我國房地產發展正在進入一個新的時代。不再是單一的土地金融和二級開發,而對其產業招商引資、商業運營、教育體育等方向有了更多的要求。
  另一方面,在新的去杠桿的金融政策導向下,房地產高周轉的模式已經不再是房企的決勝法寶。行業本身逐漸進入飽和期,各企業在投資模式、運營體系、成本控制、設計創新等方面都有一定的趨同性,投資專業如何提升行業認知,提高拿地成功率,將成為員工自身甚至地產企業生存和發展的重要要求。
  本課程主要圍繞投資拓展的道、術與具體執行等維度展開,從投資拓展趨勢、價值研判體系、拿地模式、并購流程及使用收并購的實操工具,結合眾多經典案例,全面解析房地產投資拓展,增強地產投資管理者的投資管理和實操能力,幫助企業從投資拓展方面,打造強有力的市場競爭優勢。
【課程收益】
  1、企業如何做好正確的拿地決策?分享標桿房企拿地模式,掌握土地價值判斷的方法,熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作
  2、地產投資的全過程解析及風險防范
  3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規避?
  4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究
  5、不同交易模式的相關法律實務解析及防范。
【課程對象】
  1、房地產開發企業總經理、投資副總、片區總經理、項目總、設計副總、營銷副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層;
  2、投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金、前期、策劃、設計、營銷等條線管理者以及拿地相關的部門人員。
【講師介紹】
張老師:
  現任某TOP20房企業務發展副總經理,曾就職于深圳萬科地產、卓越集團、華潤置地投資總。中山大學研究生、上海財經大學本科畢業,六年房地產專業知識學習,及十一年房地產投資經驗。從事投資工作至今,簽約項目三十一個,項目種類涉及收并購、城市更新、招拍掛等。簽約項目總面積八百萬余平方米,總貨值超千億,完整跟進多個收并購及城市更新項目全流程,擁有豐富的投資經驗。
【課程大綱】
第一部分 房地產投資實務與拿地決策
 一、拿地決策
  1、典型房企投資策略:
 ?。?)私企:
  案例:碧桂園的投資區域、打法、456和789鐵線要求
  案例:融創的投資區域,收并購鼻祖
  案例:萬科的投資區域,最授權的管理機制
 ?。?)國企:
  案例:招商蛇口
  2、土地價值判斷
 ?。?)拿地方法:把握好天時、地利、人和
 ?。?)拿地技巧:看城市、看區域、看項目、看收益
 ?。?)項目研判的四個維度:土地、效益、市場、風險
 二、投資交易模式
  1、交易類型:一手項目、二手項目
  2、交易模式特點及難點:
 ?。?)招拍掛交易方式簡析
 ?。?)收并購交易方式簡析
 ?。?)城市更新交易方式簡析
 三、地產投資的流程
  1、地產投資流程:招拍掛、收并購、舊改
  2、土地信息的收集:信息的來源與種類
  3、土地信息初判:重要性維度與可行性維度
  4、經濟可行性研判:財務測算涵蓋內容、輸出結果、評價指標、投資標準
  5、可行性研究報告
  6、商務談判及交易方案:合作意向書、合作協議
  7、投資達成
  8、投資達成后事項
 四、地產投資未來的趨勢與機遇把握
  1、“三道紅線”作為樓市防火墻的建立,預示著下一個時代是資金為王的時代
  2、2020年頭部房企拿地回歸一二線城市特征明顯
  3、“規模優先”戰略調整至“防風險”
  4、行業進一步集中化,不是“拼”就是“死”成為眾多非第一梯隊房企的困局
  5、多元化、房產資產化金融化、更新改造是房地產必然的趨勢
第二部分:房地產投資測算
 一、投資測算的經濟可行性研判
  1、財務測算的基本邏輯:模擬一條項目開發運營的現金流,定量的論證項目的經濟可行性,以幫助投資者決策
  2、財務測算的前提輸入條件:
 ?。?)設計規劃指標
 ?。?)銷售計劃
 ?。?)運營計劃
 ?。?)土地成本
 ?。?)建安成本:全成本構成、影響成本的主要因素(容積率、停車效率、場地條件、紅線外投入、車位、裝配式建筑、財務費用)
 ?。?)三費:管理費用、營銷費用、財務費用
 ?。?)三稅:增值稅、土增稅、所得稅
 ?。?)經營物業假設
 ?。?)融資方案
  3、財務測算的輸出結果:
 ?。?)核心評價指標
 ?。?)現金流量圖
 ?。?)敏感性分析
  4、生成可行性研究報告
 二、財務測算模塊解析
  1、招拍掛項目測算
 ?。?)城市板塊深化研究:如何充分認知市場
 ?。?)測算視角下的產品最優化:怎樣提高貨值?
 ?。?)測算視角下的成本最優化:怎樣降低成本?
  2、收并購項目測算
 ?。?)溢價的處理:直接處理、間接處理
 ?。?)稅務的特殊處理
 ?。?)不同交易架構對測算的影響
 三、拿地強排詳解:
  1、拿地強排概述:
 ?。?)強排的目的是什么
 ?。?)強排需要做什么
 ?。?)為什么制定強排流程控制
 ?。?)強排操作路徑
  2、強排前期準備三步法
 ?。?)地塊特征分析
 ?。?)規劃要點及條件輸入
 ?。?)營銷條件輸入
  3、強排設計五重奏
 ?。?)產品功能落位
 ?。?)選擇使用產品
 ?。?)底商計算
 ?。?)合理強排
 ?。?)多方案比選
  4、強排貨值分析:
 四、開發稅務問題
  1、不同拿地模式應關注的稅務問題
 ?。?)一級市場:招拍掛/勾地,一二級聯動,三舊改造
 ?。?)二級市場:土地轉讓,股權收購,增資擴股,合作開發,土地作價入股,聯營型,委托代建
  2、收并購財稅問題處理
 五、投資測算實例操練
  1、投資測算不同階段:
 ?。?)初判可研階段
 ?。?)詳判定案階段
 ?。?)項目可研階段
  2、測算內容:主要科目解讀:全成本科目、利潤表及現金流量表
  3、測算依據:專業板塊專業報告
  4、全成本解讀:
  5、投資階段影響單方建造成本因素:容積率、停車效率、場地條件、紅線外景觀、車位售價、裝配式技術、財務費用
  6、投資測算實戰演練
 ?。?)第一步:項目定位
 ?。?)第二步:戶配及規劃方案
 ?。?)第三步:運營計劃示例
 ?。?)第四步:測算演練詳解
 ?。?)第五步:壓力測算
  7、投資測算練習:算土增稅、算利潤率、算地價、算最低售價
第三部分:投資相關法律實務 
 一、在建工程轉讓
  1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
  2、法律風險及防范措施
  3、在建工程轉讓的特殊情況:未達到25%投資額的處理方案
 二、股權類合作開發
  1、法律特點及優劣勢
  2、法律風險:土地風險、股權風險、債務風險
  3、法律風險防范
 ?。?)股權收購之買新不買舊
 ?。?)股權收購之收購還是增資
 ?。?)股權收購之直接收購還是間接收購
 ?。?)收購前法律財務盡職調查,合同設置相應條款
  4、股權收購的特殊情況
 ?。?)土地尚未落實
 ?。?)目標股權有瑕疵
 ?。?)有前置審批要求:國資股權,外資股權
 ?。?)特殊情況的股權收購:分立公司、股權退出、小股操盤
 三、聯營型合作開發
  1、法律特點
  2、法律風險及防范措施
 四、委托代建代管
  1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
  2、法律風險及防范措施:合作模式、風控措施
 五、投資法務盡職調查
  1、盡職調查:財務、法務盡調元素
  2、需發表意見及風險預估
 ?。?)基礎信息調查
 ?。?)股權并購類法務風控
 ?。?)股權并購類稅務風控
 ?。?)資產收購類法務風控
 ?。?)權益合作--代建&權益收購
 六、投資法務設計思路
  1、如何設置交易架構
  【案例1】:復雜資產關系的交易架構設置
  【案例2】:不良資產項目的交易架構設置
  【案例3】:一二級聯動項目的交易架構設置
  【案例4】:爛尾樓項目的交易架構設置
  2、如何約定交易價款
  【案例1、2、3、4】
  3、資金支付原則、節奏設計思路
  4、違約責任設計思路
 七、合作項目公司管理約定
  1、控股和參股項目的主要協議
  2、操盤方與參股方項目管理
  3、合作協議中的主要約定內容
 八、投資法務疑難雜癥
  1、標的資產的自身瑕疵
  案例一:坂田項目(規劃沖突)
  案例二:南山項目(拆遷不可控) 
  案例三:惠州項目(土地無法移交)
  2、行政審批的風險
  案例四:龍崗項目(政策變化)
  3、或有負債出現的風險
  案例五:平湖項目(涉訴)
  4、土地成本及稅務風險
  案例六:寶安項目(土地成本是否抵稅)
  5、合作方風險
  案例七:資產包(優先購買權)
  案例八:惠州項目(合作方意愿)
第四部分:房地產融資方式及策略
 一、中國房地產融資現狀和前景
  1、穿透原則精準打擊銀行、信托渠道灰色地帶
  2、當下房地產項目現存融資方式
  3、更多房企尋求合作,“大魚吃小魚”也愈演愈烈
  4、資產證券化開始快速發展
  5、融資分化指引地產未來方向
 二、房地產融資產品
  1、銀行資金
  2、房地產信托資金
  3、房地產保險資金
  4、地方及國有金控平臺
  5、房地產企業債券
  6、房地產公司上市
  7、房地產資產管理計劃
  8、中小房企與房地產私募基金
  9、房地產資產證券化
 三、房地產表外融資
  1、表外融資概念
  2、表外融資模式
 ?。?)通過非并表企業進行常規性融資
 ?。?)合并報表內的明股實債融資
 ?。?)合并報表外的明股實債融資
 ?。?)通過ABS減少有息負債或進行出表
 ?。?)以應付款類科目的形式進行融資
  3、表外融資的作用:債務隱形化,優化財務指標
  4、表外融資識別
 四、房地產收并購前融
  1、房地產前融概念
  2、地產前融模式
 ?。?)銀行前融-表內外資金全周期覆蓋
 ?。?)信托前融 ①“四三二”投資差額
 ?。?)信托前融 ②優先股+次級債
 ?。?)信托前融 ③小股+大債
 ?。?)信托前融 ④股權收益權
 ?。?)信托前融 ⑤資產收益權
 ?。?)信托前融 ⑥股權投資+對賭
 ?。?)信托前融 ⑦應收賬款融資
  3、收并購項目前融
 五、地產私募資金投資模式
  1、被禁的幾種模式
  2、可行的模式
  3、特殊模式
第五部分:產業地產投資
 一、產業勾地的理論
  1、理論支撐
  2、產生背景
  3、產業勾地的模式
  4、產業勾地的生意邏輯
  5、產業勾地的要素條件
  6、產業勾地的流程
  7、產業地產盈利模式
 二、產業勾地的幾類方式:
  1、傳統產業園區勾地模式:華夏幸福
  2、科技地產勾地模式:碧桂園、首創置業
  3、創業孵化空間勾地模式:萬科
  4、醫療康養產業勾地模式:綠城、萬科
  5、文化旅游產業勾地模式:恒大、華僑城、萬達、港中旅
  6、教育產業勾地模式:碧桂園、綠地、陽光城
  7、典型產業勾地模式總結
 三、產業合作模式:
  1、分塊開發、合作開發
  2、產業勾地的主要方式
  3、產業勾地選址
  4、產業勾地選址流程:案例
 四、分城市產業勾地策略
  1、政府政策環境分析,產業策劃方案結構
  2、重點城市分析:北京、天津、青島、濟南、鄭州
 五、勾地關鍵要素:
  1、土地出讓門檻設置
  2、勾地案例:恒大長沙大王山片區案例
【課程說明】
【培訓時間】2021年4月17-18日 長沙(詳見報道通知)  
【培訓費用】4800元/人 包含:講師費、場地費、茶歇、現場咨詢費等;會務組提供酒店代訂服務,如需訂餐或住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。      
【聯 系 人】中房商學院陳老師13220116135、18301562532(同微信)  QQ:2113220432

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