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[]“杭五條”嚴控需求端,短期內可有效遏制投機現象

查看: | 2021-01-29 09:22:53|發布者: 中房陳老師

2021年伊始,核心一二線城市調控收緊信號不斷,繼上海1月21日發布滬十條封堵假離婚購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理,1月25...

2021年伊始,核心一二線城市調控收緊信號不斷,繼上海1月21日發布“滬十條”封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理,1月25日又進一步將法拍房納入限購范圍后,僅2日,杭州便接踵而至。

2021年1月27日,杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組公布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》。通知從住房限購、住房限售、稅收調節和無房家庭認定標準及高層次人才優先購房政策等方面進一步加強調控。

其中明確,落戶杭州未滿5年的,在杭州限購范圍內限購1套住房。此外,將杭州限購范圍內住房贈與他人的,贈與人須滿3年方可購買限購范圍內住房;受贈人家庭須符合杭州住房限購政策(不含遺贈)。

總體上來看,此次發布的“杭五條”旨在進一步封堵炒房獲利空間,并滿足無房家庭的自住購房需求。

我們認為,相較于深圳、上海等核心一線出臺的調控政策,此次“杭五條”旨在圍堵此前調控政策下的炒房“漏洞”,嚴控需求端,短期內可以有效遏制住部分投機需求,政策相對較為嚴格。

01

杭州限購、限售升級圍堵漏洞

1月27日,杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組公布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》(下稱《通知》)。核心內容如下:

一、限購升級,圍堵炒房漏洞

《通知》明確,落戶本市未滿5年的,在本市限購范圍內限購1套住房。將本市限購范圍內住房贈與他人的,贈與人須滿3年方可購買限購范圍內住房;受贈人家庭須符合本市住房限購政策(不含遺贈)。

此舉將買房套數與落戶年限掛鉤,既可以滿足剛需基本自住需求,也可以嚴防“新落戶”跟風入場,炒作樓市。

其次,圍堵了“贈與”、“代持”等炒房漏洞,將本市限購范圍內住房贈與他人的,贈與人須滿3年方可購買限購范圍內住房;同時,受贈人家庭須符合杭州住房限購政策,這也使得“借名打新”再無可能。

二、嚴控需求端,熱點項目5年內不得轉讓

《通知》明確,本市限購范圍內,新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的,自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。以優先購買方式取得的熱點商品住房,自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。

限售的范圍升級,主要是針對新房后續買賣,限購范圍內新項目公證搖號中簽率小于或等于10%的和以優先購買方式取得的熱點商品住房的,5年內均不得轉讓。這就使得部分意圖通過“一二手倒掛”實現短期套利的炒房者被迫離場。

同時,杭州此次也借鑒了上海、深圳等先進經驗,增添了限購范圍內,個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整到5年,這意味著二手房的交易稅費成本將提高,不滿5年的房源出讓難度升級。

三、完善“無房家庭”認定標準

《通知》明確,2018年4月4日后轉讓本市限購范圍內住房的,在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年,可認定為無房家庭。

此次對“無房家庭”的認定標準的完善,與9月出臺政策中將30周歲以上未婚單身且在本市無房的購房人納入到了無房家庭的認定范圍一脈相承,都是旨在保障了特定剛需人群的基本購房權利,也是為了防止嚴苛的限購政策誤傷部分真正的自住需求。

此外,《通知》還針對高層次人才優先購房政策進行了調節,須在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優先購房。

表:2019年下半年以來杭州調控政策及變化

數據來源:公開資料、CRIC整理

02

2020年三季度密集調控難抑紅盤熱度

事實上,杭州此次頒布新政,與2020年以來新房、二手房火熱的成交表現密不可分。

2020年杭州全年商品住宅成交建面達到了1516萬平方米,同比增長16%。從月度變化走勢來看,杭州自3月以來穩步恢復,6月達到峰值,單月成交量突破200萬平方米。

2020年6月2日,杭州西溪公館兩次預售證累計成功登記報名59640組,合計平均中簽率1.61%,其中第一張預售證572套房源,有46317組購房者成功登記,中簽率1.23% ;第二張預售證387套房源,有13323組購房者成功登記,中簽率2.9%。這也使得西溪公館成為杭州搖號史上報名人數最多樓盤。

“西溪公館6萬人搖”事件,使得杭州房地產市場受到全國的廣泛關注。2020年7-9月杭州政府密集出臺多條樓市調控措施,成交穩步回調。

圖:杭州市十區2018年來商品住宅月度供求變化情況(單位:萬平方米,元/平方米)

數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

圖:杭州市2020年8月以來中簽率低于10%的部分樓盤情況(單位:萬平方米)

數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

二手房方面,據CRIC監測數據顯示,2020年杭州二手住宅成交量達944萬平方米,同比上升16%,創近3年新高,月度走勢也在7月達到峰值,單月成交面積高達104.4萬平方米,而后隨著新政出臺,成交略有回調,10月探至階段低點。

圖:杭州市2018-2020年二手房月度成交數據(單位:萬平方米)

數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

杭州二手房市場熱度逐年遞增,究其原因,一方面新房“搖號難”,擠壓部分客群外溢至二手房市場;另一方面主要與“學區概念”盛行密不可分,核心區位的品質次新房價值逐步凸顯。

我們認為,此次杭州發布的“杭五條”的核心在于嚴控需求端,尤其是對于投資投機的炒房客來說,2年限售改成5年,杜絕了短期內投資投機的可能性。

同時,對于“無房戶”2018年4月4日后記錄滿3年的完善,也使得真正的“無房戶”可以更容易搖到號。短期內,杭州“搖號”火爆狀況肯定會得到緩解。

從這一政策本身來說,如果杭州調控政策實施效果較好,可能會影響上海、深圳等城市未來的調控政策方向。

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