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[]深度解析:當前上海房價上漲的原因

查看: | 2021-01-20 09:29:49|發布者: 中房陳老師

近期上海房價上漲過快、搶房現象增多,受到了政府部門、購房者、研究機構等密切關注。一方面,無論是新房還是二手房都出現了價格過快上漲的...

近期上海房價上漲過快、搶房現象增多,受到了政府部門、購房者、研究機構等密切關注。一方面,無論是新房還是二手房都出現了價格過快上漲的現象。另一方面,各種房源緊俏的新聞不斷增加,一房難求現象受關注。本報告圍繞上海房價過快上漲的原因進行分析。報告主要從房地產市場和政策周期、供需關系、金融環境、市場預期等角度進行分析。部分研究是從房地產市場數據的監測角度出發的,部分則根據新聞報道和相關案例進行總結的。相關數據、結論和觀點供相關部門決策參考。

研究分析結果顯示,在諸多原因中,需要重點關注兩點內容,其是解釋近期上海市場“躁動”的很重要因素。第一、人多,上海潛在的購房需求依然很強勁,且多半沖著學區去買。第二、錢多,購房資金比想象的要充裕。相關政策調控也可以針對這幾個原因進行開展。

 

 
 

樓市周期

處于反彈階段

 

研究上海樓市周期,關鍵是判斷上海當前房地產市場所處的階段。從2019年開始,上海樓市就已處于小幅升溫的階段。而疊加其他因素,則使得市場交易更活躍、房價上漲更快。此類周期判斷,一方面和全國房地產市場大周期有關,另一方面也和上海本身的市場發展特征有關。

 

1、市場周期

 

市場周期方面,2020年上海已經處于樓市升溫、逐漸復蘇的周期過程之中。這一點和北京、深圳、廈門等城市是相似的。衡量周期的最好指標就是國家統計局定期公布的70城房價指數同比漲幅曲線。從數據和相關圖表可以看出,2016年四季度上海樓市“一落千丈”,2017年以降溫為主要特征,2018年則處于調整期。到了2019年上海樓市逐漸小復蘇,2020年繼續步入升溫的通道之中。若考慮到后續疫情防控得當、中國宏觀經濟全面復蘇等因素,那么上海樓市繼續升溫或反彈的基礎會更明確。在此類周期環境下,上海市場交易會進一步活躍,價格也容易反彈。“見底反彈”的邏輯不變,房價自然容易上升。

 

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數據來源:國家統計局、易居研究院

 

2、規劃因素

 

此類周期特征在各種規劃利好下,會顯得更明顯。尤其是各類規劃如地鐵規劃等,會進一步加速各板塊的反彈。以寶山區域的美蘭湖板塊(羅店板塊)為例。2018年開始經常有購房者抱怨該板塊房價下跌,但是從2020年的數據看,其實已經止跌了。除市場本身見底反彈的動力外,規劃跟進也是很重要因素。隨著京滬第二高鐵的建設,“楊行-徐行”沿線將是受益板塊,這會使得美蘭湖板塊明顯強勢。所以,此類板塊房價將止跌反彈,盡管不是當前熱點板塊,但至少說明“房價不跌了”。此類區域其實有很多,比如說顧村公園,過去也是投資的熱點板塊,但是此前沉靜了幾年。隨著15號線地鐵的建設,此類區域明顯受利好,其樓盤交易和價格自然容易反彈。

 

表:美蘭湖板塊新房市場交易情況(套、元/平方米)

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                                   數據來源:CRIC、易居研究院

 

 
 

政策周期

效應和預期有差異

 

政策周期方面看,要關注上海既有的購房政策約束性減弱的風險,同時需要關注一些新政策的效應。這些新政策可能出發點不錯,但是無形中加速了部分購房者積極入市和購房的節奏。

 

1、限購限貸

 

雖然上海這兩年房地產政策一直強調穩,但從市場角度看,政策效應或效力是在減弱的。通俗來說,購房者對此類政策不太敏感了。這幾年影響上海房地產市場的政策主要是限購和限貸政策:

 

(1)限購政策。2016年3月25日,上海發布政策,明確上海將嚴格執行住房限購政策,提高非本市戶籍居民家庭購房交納個人所得稅或社保年限,自購房之日起計算的前3年內的本市累計繳納2年以上,調整為自購房之日前連續繳納滿5年以上,同時限購審核將前置至交易備案環節。

 

(2)限貸政策。2016年11月,上海發布政策,規定居民家庭購買首套住房申請商業貸款的,首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款,購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

如果按時間推算,這兩個政策差不多已經執行5年了,其政策效力確實會打折扣。第一、這5年期間,很多“受困”的購房者逐漸符合了購房資格,進而可以去購房。第二、購房者在這5年期間也逐漸具備了購房的首付能力,尤其是對于部分二手房房東而言,5年后房屋轉手的稅費成本相對會低,自然可以賣掉二手房進而買新房。在此類因素下,需求釋放有點類似“爆發”的性質,進而容易出現搶房和價格過快上漲的現象。

 

2、公民同招

 

除了傳統的房地產政策外,學區房政策也是一個重要的因素。根據上海市教委的政策,2020年上海市將實施公辦民辦初中同步招生政策。有意愿就讀公辦初中的學生根據就讀意愿區教育行政部門確定的劃片對口、居住地段對口或“電腦派位”等方式入學。報名民辦初中未被錄取的,根據公辦初中已分配入學的實際情況,以對口生源優先、同類排序靠后(如同屬對口某公辦初中的生源,即排在此類學生靠后)為原則,由相關區教育行政部門按照當年度區、校招生政策和細則安排入學。這個政策的落地,本意是打擊部分民辦學校(如楊浦區)亂招生的行為,但是到了購房者或家長身上,就會形成別的含義和理解。一層理解是,為了穩妥起見,寧可買好學區的房子,這樣至少可以獲得一個好的公辦學校入學資格,所謂有了保險。在這樣的心理下,購房者自然會積極去買房。從近期的一些購房者的接觸情況看,大家不光會去找好學區的房子,也會去找學位容易獲得的房子。一些學位相對充足、入學機會穩妥的小區,更容易受捧。

 

 
 

資金流向

正加速房價升溫

 

這一輪房價上漲的現象,可以總結為“資產泡沫放大”的前兆。上海的房價上漲,并不是個案,只是時間節點的不同。此前包括深圳前海房價的過快上漲、杭州寧波房價的持續上漲,甚至海外市場如紐約、多倫多等都市圈周邊的房價快速上漲,都說明樓市的資產屬性在強化。各類資金正加速進入樓市,造成了房價過快上漲。

 

1、資金流向

 

“資金流不出”的現象有所增加,無論是主動的還是被動的。從主動的角度看,很多資金的流向更為理性和明確。尤其是英國疫情二次反彈、中國-澳大利亞經貿關系惡化的情況下,資金會加速在中國大城市“沉淀”。相關購房者對于定居地的選擇也會更為理性,移民需求減少,進而使得在上海置業的需求有所增加。從被動的角度看,外匯管制等力度強化,各類資金要流向海外市場,其門檻明顯提高了。這種情況下,很多資金都會停留在上海樓市,尤其是一些總價2000萬甚至更高的房子,其反而受到了更多資金的追逐。

 

這里可以提及一個金融系統監管的例子。1月17日,中國農業銀行公告顯示,為了保障信用卡資金安全,營造良好的信用卡使用環境,根據監管相關要求,將對信用卡在部分商戶的外幣交易進行管控,農業銀行信用卡在房地產類商戶的外幣交易單筆金額、日累計金額不得超過2300美元,月累計金額、季度累計金額、半年累計金額、年累計金額不得超過7700美元。農行信用卡不得在房地產類商戶進行外幣交易。信用卡刷卡購房的相關監管過去確實有,但是針對外幣的確實是第一次,這或和部分資金繞道進入中國樓市有關。雖然還沒有報道提及此類資金進入上海房地產市場,但確實需要防范。

 

2、投資收益

 

各類資金的流向,和收益率或預期收益率差異等有關。2020年出現了多次降息,使得利率水平總體處于低位,如LPR基礎利率。關鍵問題在于,2021年利率提高的可能性也不大,無論是中國還是國際市場,這也就使得傳統的固定收益投資的吸引力不大。股票市場雖然部分時間點有起色,但是似乎很脆弱,風險依然較大。而類似比特幣等本身還沒有成為主流的投資,盡管暴漲。對比來看,房地產投資更為穩妥,“深得人心”。在這種心理下,大家更愿意持有房地產。更何況上海房地產本身在投資者的心目中地位比較高,更愿意投資。

 

3、信貸政策

 

信貸政策的實際執行程度,尤其是信貸規模、額度和放款節奏等也容易影響資金流向,進而影響購房交易和價格走勢。2020年第一和第二季度全國性的兩次降準后,資金面明顯放寬。雖然銀行貸款政策似乎保持不變,但預計銀行的放貸速度是在加快的。另外2020年的各類貸款推銷電話明顯增多,通俗來說,“錢多得沒哪去”。

 

需要提示的一點是,2021年央行和銀保監會將落實“房貸集中度紅線”的新政,主流的分析都認為這是利空樓市的,但也需要警示一些新的情況。換句話說,要防范此類政策在實際落地中,反而加速了市場交易的上升和價格的炒作。比如說不排除某某中介機構會慫恿購房者加快簽約,即“你看房貸又要收緊了,趕緊簽約吧”。這種心理暗示下,反而會加速恐慌性購房,進而使得房價更容易上漲。

 

 
 

市場需求

都想買房

 

購房需求正變得多元化。但是無論是投資投機還是剛需、無論是首套還是改善,其內心的想法是趨同的,即大家都確實想買房。這種心理趨同,會導致房源更為搶手,價格也更容易反彈。

 

1、富人效應

 

之所以很多高端的樓盤依然需要“靠搶”,或者說上海的購買力突然增強了,其實就是“富人明顯增多了”。這在前面的分析中有所提及。這部分人可能扮演了一種催化劑的功能。本身上海高端市場還不至于這么火爆,但是這部分人的入市和購房,無形中催生了房源的爭奪,有一種“領頭羊”的特征。尤其是一些地段好、學區好或戶型好的房源,更容易出現搶房的現象。這也使得很多搖號的樓盤也面臨很多壓力。

 

2、人才購房

 

從全國各大城市的情況看,人才政策的放松,無形中會增加購房人數,進而出現搶房的現象。除了應屆本科畢業生外,其他人才一旦引入,購房安家也是非常自然的現象。這種需求釋放,也會使得市場交易升溫,最終導致房價反彈。這種例子在2019年西安房地產市場、2020年南京房地產市場等都有案例,進而也催生了購房政策的升級。比如南京在2021年1月中旬明顯升級了人才購房的社保繳納條件。

 

上海其實也有此類情況。最早的人才政策體現為臨港的落戶政策,但是效應一般。而后續發布了四大高校的落戶政策,這個政策有預期方面的影響,但實際影響可能被高估。而2020年發布的《關于新時代上海實施人才引領發展戰略的若干意見》,其明確優化上海本市居住證轉辦常住戶口的政策,進而使得落戶更為容易,購房需求自然容易釋放。另外,此類人才群體部分也會認購二手房,這使得部分房東有能力置換住房,最終傳導到新房市場中。

 

3、投資購房

 

投資投機購房的屬性其實一直是有的,只不過是壓抑了。相關的心理也是一致的,即大家都認為上海房價最多不漲,但絕對不會跌。這種心理也會支撐此類投資投機需求的釋放。

 

另外我們也需要注意一點,即上海存在一種“二套非改善”的需求。有部分人有認購二套的資格,但他本身由于各種原因,本身不會去換房,而更愿意去投資。常理來說,換房或改善主要體現為戶型改善或地段改善。但是對于此類購房者來說,其會用手上的100萬閑錢去投資,類似買300萬以下的房子如安亭的房子等。而為了減少稅費成本,則會買90平方米以下的物業(在認房又認貸政策下,首付只需要50%)。這個案例至少說明了一點,一些看似鼓勵置換的購房政策,其實有點變相鼓勵炒房。這也是一種很特殊的投資炒房現象。這種情況很多,比如部分人覺得上海公積金放著也是浪費(因為屬于上海公司外派外地工作的),那就希望取出來再購房,這也是一種很特殊的炒房現象。
 

 
 

市場供應

高端入市但仍緊俏

 

供應數據也會影響市場交易總量和結構,最終使得統計的房價明顯上漲。至少從目前來看,2020年是上海住房供應大年,其會帶動市場交易的活躍。但由于此類樓盤本身面臨限價,又導致“買到就是賺到”的心理在加重。

 

1、推盤政策

 

從2020年推盤節奏看,上海明顯推出了一些好樓盤。此類樓盤有兩個特點。第一、預售許可證明顯放松了,盡管沒有明確發文(深圳就有發文)。有一種說法是,通過放松預售許可證,可以鼓勵房企積極拿地。在此類放松的政策下,高端樓盤可以加快入市,客觀上使得上海的房價容易上漲。第二、這些樓盤有個特點,即雖然也批了高價,但是依然有價格倒掛現象。很多人也會形成“買到就是賺到”的心理。如果買到此類樓盤,后續轉讓,那么本身是一筆非常好的投資。部分樓盤售樓處的反饋是,若是搶到了房票,賺100萬是很輕松的。這種心理下,自然是會催生搶房的現象。

 

下表給出了2016-2020年五年期間上海高端物業供求情況。數據顯示,最近幾年豪宅供應量確實不大,尤其是2017-2019年限價政策還是比較嚴厲的,其抑制了部分高價項目的入市。而2020年預售許可證明顯放松,所以直接導致10萬元以上的項目供應明顯增多。統計顯示,此類房源差不多就是2000萬/套的水平。從置業群體看,高管類型的職業經理人換房的情況也是比較多,即有首套物業支持和薪酬不錯的人員。

 

表:上海均價10萬元以上高端物業供求(套、平方米、萬元)

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數據來源:CRIC、易居研究院

 

這里需要說明的是,單純從樓盤的供應來看,2020年上海是一個供應大年,庫存數據并不缺。但是相比需求來看,供應又似乎偏小。而且實際感受的情況是,樓盤顯得更為緊俏。但是郊區的剛需盤是有點過剩的,如奉賢、青浦和嘉定。

 

2、供地政策

 

土地的交易,尤其是市區的土地交易明顯在增加,這也會影響預期,至少會強化房價上漲的態勢。從上海土地市場看,自從2016年下半年對地王現象進行干預后,地市明顯降溫。而2021年各類重磅土地交易活躍,尤其是市區或內環內的住宅用地交易活躍,這都會使得地價上升,最終反饋到房價數據和預期上來。

 

下表是上海市區的居住用地(浦東新區剔除了原南匯區域),包括純住宅用地和商住用地,不包括商辦用地和綜合性用地。從數據表可以看出,上海市區的住宅用地經歷了一輪降溫后,明顯開始反彈,無論是成交量還是價格。其中2016年上海市區土地市場明顯受沖擊,當時地王項目頻出直接導致了“930”房地產調控新政的出臺,這是地市降溫的重要政策原因。而2020年實際上土地市場明顯放松,上海市也有穩投資的需要,其中有一部分自然是需要通過土地市場的投資來進行的。市區拍地增加,也會使得房東和房企的項目定價預期發生變化。

 

表:近十年上海市區居住用地成交情況

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                                                                   數據來源:CRIC、易居研究院

 
 

熱點事件

強化看漲預期

 

熱點事件的傳播,更容易放大看漲情緒,或者也容易激活一些觀望的置業需求??偨Y來看,2020年至今,上海房地產市場至少有幾件事件很受關注。這些事件往往強化了看漲的預期,價格也容易形成炒作。

 

1、碧云搶房

 

碧云搶房事件,是2020年上海房價反彈的重要事件和節點。由于疫情的影響,本身大家對上海房地產市場是略偏悲觀的。但是碧云搶房事件卻改變了這種判斷,最終影響了市場預期和交易策略。另外碧云搶房的現象,其實是遠遠早于杭州未來科技城項目、深圳南山招商蛇口太子灣·灣璽項目房價炒作現象的。換句話說,上海這輪“不正常”的房價炒作,其實在碧云搶房的案例中已經有端倪。這是2020年疫情期間上海最早受到關注的項目,豪宅搶房成為當時媒體報道的熱點事件,也是疫情期間豪宅熱的重要事件,購房者預期明顯改變。

 

案例:上海頂級豪宅碧云尊邸認籌情況

 

根據《中國基金報》的報道,雖然受疫情影響,經濟和股市都不大好,但不妨礙有錢任性的土豪們排隊搶房。2020年4月13日,上海頂級豪宅碧云尊邸開始認籌,認籌就要600萬,最便宜的房子也要1700萬起步。此次項目將推出主力戶型為建筑面積約184-301㎡小高層以及約298-553㎡別墅,共160套,整盤均價111983元/㎡。

 

記者從微博上看到,一堆土豪排長隊,甚至為了搶一套房打起架來。1735萬起豪宅大排長龍。新聞報道顯示,13日上午,碧云尊邸售樓處門口就排起了長龍,要知道這可是1700多萬起的豪宅。價格方面,該項目的小高層價格普遍在2000萬-3000萬之間,不過別墅總價較高,不少別墅售價在6000萬到7000萬以上。部分別墅價格接近8000萬元。據前方網友爆料,僅僅排隊等候并沒有什么用,認籌需要提前預約方能進入售樓處。

 

資料來源:中國基金報、易居研究院

 

2、博士投訴

 

相關媒體報道,2021年年初,一位博士給上海市委領導的建議信引發了熱議。4次參與搖號失敗,買不到房,這位博士一氣之下,向信訪辦實名建議修改上海的認籌搖號規則,使自己能獲得優先搖號權。這位博士還建議,“嚴查離婚買房、經營貸買房、代持買房等擦邊球行為”。目前上海相關部門給出的回復是:“對于提出的建議,正在積極研究進一步完善認籌規則等相關政策規定。”這個事件實際上是有所發酵的,至少放大了上海搶房的現象。當然公眾的態度和預期略有差異,部分網友甚至反問,“他為什么不去買二手房”。不管如何,這至少說明很多人希望買到性價比高的房子。另外需要注意的是,這個事件后,很多購房者最近都在猜測,上海是否會有認籌規則調整的情況。如果這種心理存在,那么恐慌性交易反而會增加。

 

3、前灘學區

 

前灘的搶房現象明顯受關注。相關媒體報道,2020年12月底,前灘尚峰名邸認籌率已達到1278%。網上流傳的各種圖片顯示,前灘部分房源價格已經突破了20萬/平方米的水平。部分50平方米的小戶型物業,總價可以超過800萬。從購房者的反饋情況看,這在于此類樓盤學區較好,大家愿意認購。而這個區域的樓盤交易情況,也引起了大家的共鳴。

 

4、二手行情

 

2020年12月上海二手房交易接近4萬套,這成為二手房市場和上海房地產市場頗受關注的內容。按照常理來說,上海二手房超過2.8萬套就屬于非常不錯了,但2020年屢屢出現月度交易破3萬套的情況。二手房交易不錯,有一部分是次新房(房齡5年內)的交易不錯,其和新房本身差異性是不大的。實際上這也是因為新房買不到(有一種說法是,11月份上海進博會明顯限制了新盤的入市),所以只能買二手房。二手房呈現了“節節攀升、且屢創新高”的行業態勢,也容易放大上海搶房的現象,加重了大家的看漲預期。

 

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數據來源:信義房屋、網絡報道、易居研究院

 

5、樓盤認籌

 

樓盤認籌率動輒超過100%,甚至超過500%,這種現象會繼續強化房源哄搶心理。尤其是網絡上流傳的各種圖片,確實會使得大家認為買房得加緊。下表給出了網絡上流傳的一個圖片,真實度較高,其記錄了2020年年末上海24個熱盤的認籌情況。參考周邊一二手的價格,可以看出,價格都不便宜,但是認籌比例確實是比較夸張的。這種夸張情況,也會對購房者的預期產生很強的影響,對房企項目定價也有“示范”效應。

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