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[]行業新政:2021樓市調控第一槍 土拍溢價超120%~130%立即熔斷

查看: | 2021-01-18 10:10:20|發布者: 中房陳老師

近日,鄭州市政府率先打響了2021年樓市調控的第一槍。限漲幅、限地價、競自持,鄭州市政府發布《鄭州市人民政府關于加強土地出讓管理工作的...

近日,鄭州市政府率先打響了2021年樓市調控的第一槍。

限漲幅、限地價、競自持,鄭州市政府發布《鄭州市人民政府關于加強土地出讓管理工作的意見鄭政〔2021〕4號》,明確將加強土地出讓管理,合理確定土地出讓價格,并加強房地產市場調控。其中規定:在土拍過程中,一旦溢價超過120%——130%,便立即熔斷。

房價收入差距拉大

根據上海易居房地產研究院公布的2019年城市房價收入比數據來看,鄭州市的平均薪資難抵房價。2019年鄭州市房價收入比達到12.9,在被統計的全國50個典型城市中排名第20位,相較于2019年上半年的統計結果12.5上漲了0.4。

參考薪酬網的最新數據,截至2021年1月12日,鄭州市平均工資(稅前)約為5973元,而按照樂居河南更新至1月8日的監測數據顯示,鄭州市區的新房均價約14595元/平。

與眾多快速發展的城市一樣,鄭州打拼的年輕人在面對購房問題時也難逃一句“我太難了。”

“每月稅前薪資5000元,房租2000元,日常生活基本能保障。”在鄭州獨自打拼4年的李媛媛(化名)向《華夏時報》記者表示,按照現在的薪資水平,除去每月必要開銷,多的時候能存下來2000元左右,如果碰上婚宴等必須出席的活動,每月可能還要“欠款”。

根據李媛媛的介紹,由于家人希望自己找一份穩定的工作,大學畢業后她便放棄了月入過萬的駐場銷售,選擇了體制內收入平平的工作。最初,李媛媛安慰自己說雖然體制內的工資不能和企業相比,但至少福利待遇是不錯的??梢晦D眼4年過去了,她發現除了工作壓力比較小以外,不僅沒有存下來多少錢,26歲的年紀也還沒有找到合適的結婚對象。

李媛媛表示,由于父母在家鄉有房有車,最初自己并沒有打算在鄭州買房,可近幾年身邊的朋友陸陸續續的買房、買車,也讓自己壓力倍增,但與此同時,面對月薪5000、房價上萬的尷尬局面,實在是“巧婦難為無米之炊”。

面對購房難題,一部分人像李媛媛一樣選擇在鄭州繼續打拼,而另一部分人為了能早日在鄭州安家落戶,迫不得已背井離鄉、轉行換業。

為盡快攢夠自己第一套房的首付,2014年剛剛大學畢業的張桐(化名)選擇從鄭州前往上海,成為滬漂中的一員。“6年時間,我自己都記不清楚日子是怎么熬過來的了。”張桐向《華夏時報》記者坦言到,在上海的6年里,更換過3份工作,住所更換的次數已經記不清楚了,但好在經過這些年的折騰終于攢夠了在鄭州買房的首付。

據張桐本人透露,目前準備將意向單價定在1.8萬元左右,購置面積約在70至90平米之間。

“就該城市本身而言,其房價漲幅的速度遠超薪資水平上漲的速度。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者講到,對比一線城市而言,類似城市購買的壓力相對而言是小很多,但是從城市自身出發,參考歷史數據,鄭州當前的房價漲幅相對是比較快的。

樓市遇冷

事實上,在很多人購房計劃一籌莫展之時,鄭州的樓市也正在經歷“強冷空氣”的襲擊。

據貝殼研究院數據顯示,2020年鄭州市(鄭州主城八區,以及郊縣包含滎陽、港區、中牟以及新鄭)共計102個項目168次開盤,共計推出31925套,比2019年減少45%,但2020年鄭州總去化套數僅為10944套。

發展至2021年開年,新房銷量也并沒有明顯的回溫跡象。樂居河南公布的監測數據顯示,2021年1月1日至1月6日,鄭州市的新房成交總數僅為405套,其中經開區和中原區掛零,相較于去年同期(2020年1月1日-1月6日)鄭州新房3051套的成交量,今年鄭州1月前6日銷量同比下降近87%。

可謂雪上加霜的是,除了新房銷量受創以外,鄭州的去化壓力也不容小覷。參考貝殼研究院數據,2020年總去化套數同比2019年減少69%;去化率34%,相較于2019年減少26個百分點。

通過歷史數據不難發現,2018年鄭州土地供應量達到近五年的小高峰,全年共計推出1107塊地,實現全國20城中推地量最高,建筑面積共計4159.47萬平方米,拿地金額超1533億元。其中,住宅用地占到2018年土地供應量的56%。

業內人士預測,按照房企通常2年的拿地建設周期計算,2021年鄭州的樓市有可能出現新盤涌入的情況,若市場持續成交量低迷的情況,并且不采取低價促銷的方式緩解,大概率庫存壓力會繼續上漲。

與此同時,嚴躍進向《華夏時報》記者表示,庫存壓力的增加有兩方面因素。一方面跟銷售有關,近兩年鄭州的銷售行情不敵前幾年火熱,成交量有所下降;另一個原因則是價格本身,在高庫存壓力的情況下,價格沒有出現明顯的下跌,也會導致庫存壓力增大。

調控第一槍是否會影響房價?

1月8日,鄭州市政府官網發布了《關于加強土地出讓管理工作的意見》,明確規定:2021年鄭州全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內;同時,對住宅用地采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人,在土拍過程中,一旦溢價超過120%——130%,便立即熔斷。

那么此次的土地市場調控是否會對房價產生影響,高庫存影響下房價有可能下跌么?

“從調控角度來講,會影響房價的變動趨勢。至于房價未來的變動情況,除了調控以外,很重要的影響因素是供求關系。”對此,嚴躍進解釋到,實際上,5%和10%是對地價和房價漲幅的管控措施。從成交價格來講,此舉是通過穩地價、穩房價,進而實現穩預期的導向。

與此同時,嚴躍進強調,房價的漲跌與庫存量的情況并沒有完全必然的聯系。面對高庫存壓力,未來鄭州市場可能會出現低價促銷的情況,但由于拿地成本的不斷上漲,下跌的空間是相對有限的,不會僅僅因為庫存量高而降低房價。

最后他還補充到,就該城市本身而言,其炒房行為是相對較少的,因此價格周期容易出現反彈的情況。未來需要格外注意房價的走勢,可能會出現價格的反彈。

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