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[]許華芳:寶龍商業要做長三角前三

查看: | 2021-03-04 09:02:20|發布者: 中房陳老師

首家主打商管物業的上市公司寶龍商業也發布了2020年成績單。期內,寶龍商業實現收入19.21億元,同比增長約18.6%;毛利約為5.95億元,同比增...

首家主打商管物業的上市公司寶龍商業也發布了2020年成績單。

期內,寶龍商業實現收入19.21億元,同比增長約18.6%;毛利約為5.95億元,同比增長約38.8%;利潤約為3.07億元,同比增長72.1%;公司擁有人應占利潤約為人民幣3.05億元,同比增長70.8%。

3月3日,寶龍商業管理控股有限公司在線上舉辦業績發布會,董事會主席兼總裁許華芳、執行董事兼首席執行官陳德力、執行董事兼首席財務官張云峰、副總裁唐劍鋒出席了會議。

值得注意的是,此次跟隨許華芳出席的高管團隊均有在萬達工作的經歷,其中首席執行官陳德力與副總裁唐劍鋒還有新城的履歷,在2020年中期先后加入寶龍商業,而張云峰則是2015年直接從萬達跳槽而來。

雖然公司業績依然正向增長,但無論是許華芳還是陳德力,都對去年成績單表示不滿意。

業績會伊始,許華芳談到“雖然總收入、歸母凈利潤都是穩步增長,客觀來講這個指標我們是不滿意的”,主要原因仍是疫情的影響。

寶龍商業當天股價也頗為有趣,作為首個舉行發布會和公布業績的重點物業公司,資本市場都在關注寶龍商業交出的成績。

上午開盤,寶龍商業迅速走低,一路跌逾9%,而此前8個交易日都在穩步上漲。直到下午2點,股價回暖。截止下午收盤,寶龍商業報27.1港元,上漲1.31%,繼續保持紅盤,市值174.52億港元。

“利潤復合增長不低于40%”、“寶龍星匯在5年內管理100個商業項目”、“預計開業22個項目”、“出租率保持95%以上”、“智慧商業+科技”等內容,成為今天發布會上管理層向市場描繪的未來3-5年寶龍商業愿景。

長三角規模前三

寶龍商業的收入主要包括商業商業運營服務以及住宅物業管理服務,其中商業運營管理業務實現營收約15.63億元,同比增加17.1%,占總收入的81%;住宅物業管理服務業務實現總營收約3.58億元,同比增加25.6%,占總收入19%。

截至2020年末,寶龍商業在管面積1440萬平方米,合約管理面積2322萬平方米。其中,商業運營服務的已開業建筑面積為860萬平方米,同比增加約160萬平方米,占總在管面積的37%;住宅物業管理服務的已交付建筑面積為1440萬平方米,同比增加約290萬平方米,占總在管面積的63%。

商業與住宅兩者之間的比例并不平衡,大約4成的商業管理面積提供了近8成的收入,而住宅物業只提供了近2成收入,卻占了超過6成的在管面積。

寶龍商業2020年毛利率為30.9%,上漲4.5個百分點,其中商業運營管理服務毛利率32.8%,上漲3.5個百分點;住宅物業管理服務毛利率23.1%,上漲10.2個百分點。

寶龍商業在收入僅增長2成的情況下,凈利潤和歸母凈利潤均增長超過70%。雖然疫情對業績產生了沖擊,但也從另一方面推動了寶龍商業對于成本的管控,銷售及營銷開支下降了13.2%;而住宅物業的收入和毛利率同時上漲,離不開增值服務收入的快速增長。

商業管理運營是寶龍商業的重頭戲,但公司并不希望因此就放下住宅物業:“未來三年合約面積不低于5000萬平方米,毛利率提升到25%以上,增值服務收入占比達到40%以上。”

“對2020年的外拓工作,整體來講是不滿意的。”剛上任半年的陳德力表示,希望在2021年能夠取得很大突破,預計年底實現合約管理面積2800萬平方米,在管面積1800萬平方米。

陳德力把外拓不力的首要原因歸結于嚴格遵循了集團“1+1+N”戰略,導致可選項目少,主動放棄了一大批不在主要發展區域的項目。

寶龍商業緊跟母公司寶龍地產進行布局,在地產集體進入的城市才會去爭取輕資產落地機會,所謂“1+1+N”就是長三角+大灣區+部分重點城市,長三角是當之無愧的大本營。而在2019年底,寶龍商業才開始進入大灣區。

目前,寶龍商業已經布局121個項目,71%在長三角,約有86個項目,其中南京7個,上海12個,杭州12個,寧波13個,長三角其他城市42個,大灣區僅布局5個項目。

陳德力認為這是寶龍商業的優勢所在:“我相信很少有一個競爭對手可以在南京布局七個項目,很少有一個同行可以在上海、寧波、杭州這樣高能級城市布局這么多項目。”

去年中期寶龍地產業績會上,許華芳就曾表示:“寶龍地產其實更關注的還是能不能做到長三角的絕對的寡頭。”

這次許華芳沒有提“寡頭”,而是一個更量化的指標:未來三年,商業板塊出租率不低于95%,開業面積1500萬平方米以上,做到長三角規模排名行業前三。

管理層預計,2021年寶龍商業將開業22個項目,20個分布在長三角,2個在大灣區。其中,13個寶龍廣場,3個寶龍天地,6個寶龍星匯項目。

第一筆收并購

面對越來越多商業物業管理運營商在港交所上市,寶龍商業也做了第一筆收并購。

2020年7月,寶龍商業宣布4055萬元收購浙江星匯60%股權,后者共運營管理14個零售商業項目,總建筑面積約56萬平方米,以及89萬平方米停車場。

此次并非傳統意義上為了增加管理面積而對同行展開的收購,更深層次原因在于擴展產品線以及彌補浙江省內城市布局項目的不足。

目前,寶龍商業旗下主要有“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場”及“寶龍天地”四個品牌。寶龍一城是旗艦高端商業購物中心,寶龍城是中高端商業購物中心,寶龍廣場屬于中端大眾商業購物中心,寶龍天地則是商業街。

寶龍商業此前設立的四個品牌基本覆蓋了各種商業項目,所收購的星匯商業則以主題商業為主,類似星悅城購物中心、星街坊鄰里中心、云創學院小鎮、1844潮玩新天地等不同主題的特色商業。

收購完成后,以寶龍星匯的名義進行布局運營,專注于打造特色商業、文旅商業、社區商業、主題街區,目標是5年內管理100個商業街項目。

陳德力認為,寶龍豐富的產品線是其他競爭對手所不具備的,寶龍商業將會側重于寶龍一城,寶龍城的投資拓展工作,重點會把標桿產品打造出來,未來寶龍一城和寶龍城的占比將會有很大提升。

目前,寶龍廣場超過700萬平方米已開業面積遠遠超出了其他幾個產品,出租率維持在90%左右,越高端的產品出租率就越高。

其中,新開業項目出租率基本保持在96%、97%,甚至99%以上,部分老項目正在更新改造,也要盡量維持在90%以上。

許華芳透露,寶龍地產未來將著重為寶龍商業旗艦高端項目拿地,通過打造30多個標桿旗艦項目,并以此拉高公司定位跟商業價值。

新的五年規劃里,寶龍商業要在上海、杭州、南京、寧波、合肥、蘇州六個城市布局六個超級購物中心“寶龍一城”,同時會在更多城市布局20多個寶龍城。

陳德力透露,對于寶龍開發的項目,注重打造寶龍一城、寶龍城標桿項目以及標桿寶龍廣場項目。對外拓展是大的寶龍廣場項目,寶龍星匯則作為主題街區產品。

以下為寶龍商業管理控股有限公司2020年度業績會問答實錄摘選:

現場提問:公司如何達成長三角前三?有什么優勢?對第三方拓展競爭怎么看?

陳德力:寶龍商業一直堅持1+1+N戰略,目前在長三角布局的項目非常多。跟競爭對手相比,雖然我們全國布局的數量和規模沒有優勢,但是在長三角有以下幾個優勢。

第一是產品線,去年半年度的時候發布了“點線面”,寶龍商業旗下有寶龍一城、寶龍城兩個標桿和超級標桿,同時還有標準產品寶龍廣場,并收購了浙江星匯。

第二是規模集中,我們在長三角的浙江省、上海、江蘇省布局集中,相信很少有競爭對手可以在南京布局七個項目,很少有一個同行可以在上海、寧波和杭州這樣的高能級城市布局這么多項目。

第三是管理,下一步集中優勢以后會大幅提升管理效率。

現場提問:管理層對于2020年的外拓項目進展是否滿意?

陳德力:對2020年外拓工作,整體來講是不滿意的,沒有達到預期。

第一個原因是我們在去年半年度公布了1+1+N戰略,所以外拓項目選取非??量?,只能在長三角、大灣區或者機會型優質項目選擇,放棄了一大批不在主要發展區域的項目。

第二個原因是對于投資拓展項目分類做了嚴格篩選,以后寶龍商業投資拓展主要聚焦于大體量的輕資產工作。

第三個原因是團隊打造,去年花了很長時間對三個新成立的投資拓展團隊進行全面培訓和梳理。我們希望在2021年制定一些目標和考核,能夠取得很大突破。

現場提問:寶龍商業出租率呈現一種越低端反而越低的情況,主要是什么原因?商業管理為主的物業公司上市越來越多,公司會不會嘗試進行更多收并購?第三,寶龍廣場作為寶龍商業主體,占商管面積超過9成,對于寶龍一城、寶龍城兩個高端項目,有沒有計劃提高占比?

陳德力:關于出租率低的問題,疫情之前寶龍商業出租率一直在87-89%左右。疫情的影響大家可以看到,對實體商業影響是非常嚴重的。我們去年對出租率作出了非常大的動作,成立了專門小組,年底時達到接近90%,略高于疫情之初。

同時,我們也制定了三年以后出租率方向和目標,預計在2021年出將會超過93%,2023年不會低于95%。

出租率低是歷史原因,因為有一部分早期不在主戰場的項目出租率較低,實際上新開項目基本在99%以上。

去年新開項目除了一個因為業態調整出租率低于90%以外,其他都在95%以上,甚至大多數都在99%左右。

寶龍商業雖然是第一個嘗試把商業物業打包一起上市,但接下來大家看到,一窩蜂式的上來了。

我們的優勢在哪里?如何進一步鞏固?

規模方面,進一步通過收并購和輕資產管理方式。我們專門成立了三個團隊在做輕資產收并購以及拓展工作。

另外,我們有豐富的產品線,有寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場?,F在已經開業的寶龍一城在廈門,寶龍城在杭州,接下來寶龍地產將會側重于寶龍一城、寶龍城的投資拓展和開發工作。

也會開發寶龍廣場,但重點是把寶龍一城、寶龍城和寶龍廣場標桿產品打造出來。未來寶龍一城和寶龍城的占比會有很大提升,但也是主要分布在長三角和大灣區。

許華芳:補充一下,寶龍地產過去幾年的長三角戰略很堅定,效果很好。

從母公司角度,每年大概有15個新增自持項目會給到寶龍商業,同時對于剛才講到的標桿理解,其實我們新的五年規劃里面,可以很清晰看到在六個城市里面布局六個超級購物中心,以拉高公司定位跟商業價值。

上海、杭州、南京、寧波、合肥、蘇州,六個大的城市都會布局一城,同時會有20多個寶龍城。

未來原理跟邏輯都希望在新的五年把30個標桿成功打造,很好地拉動企業跟品牌,跟商業價值進行拉動。

現場提問:從母公司的角度對整個團隊有什么期待?去年有沒有滿意或者不滿意的目標?

許華芳:未來三年時間,母公司發展速度還是保持高的增長勢頭,期待是對智慧商業以及科技賦能。

我們希望跟騰訊進一步加大合作,加上自身科技投入和智慧商業的想象,持續努力和推進。

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