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[]黃欣偉:抗疫給上海樓市攢的分,被自嗨毀了

查看: | 2021-01-25 09:18:13|發布者: 中房陳老師

一切都是套路,只是我們沒有敬畏。一天之前,一份可能是有意泄露的關于上海將要調控的【閔行區房管局會議紀要】,不出意外地在一個小時之后...

一切都是套路,只是我們沒有敬畏。

一天之前,一份可能是有意泄露的關于上海將要調控的【閔行區房管局會議紀要】,不出意外地在一個小時之后迎來了“辟謠”,辟謠這個事情經歷得多了,雖然沒有去算過(轉化成事實的)概率,但“謠言”不可輕視的規矩,在當天好像沒有人憂心忡忡,是梁靜茹給我們的勇氣嗎?非也。

果然,在一天之后,也就是所謂的“21世紀第21年的第21天”晚上,紅頭文件來砸場了。

對紅頭文件咬文嚼字和算命,想必第一時間勤奮的真假同行真假內行已經搶發了,在此不再贅述,總之管控升級了。

雖然也有嘴硬者:“兩年內漲勢不可逆轉立字為據”,但每個小時候打過架的孩子都懂,落荒而逃之前一定要加一句:“有種你別走”——其一,“你別走”的叫囂,其實是“你別追”的哀求;其二,那句“我會回來”的發誓,好像也就邁克爾喬丹做到了。

今天不去分析政策,在2021年1月都快要過去的時候,找這個“調控發布的日子”再來復盤一下2020年的樓市,要達到什么目的?

1、上海樓市為什么漲起來?

2、到底有沒有像傳言那么樂觀?

3、調控升級其實是自作孽。


01

疫情對上海樓市是加分項,同意嗎?

確切地說是在2019年11月25日,在自己的公眾號上發布過一篇【最基層的購房者沒錢了?】當時有個細節的糾結,就是標題到底加不加問號。

加不加問號差別很大:

加了,就證明作為同業者的自己,還沒有采取自宮的方式來看壞樓市;

不加,就代表雖然人微言輕,但自己壞了規矩地表態,對樓市沒信心。

最后的結果,還是給了樓市面子,確切地說給了自己安慰。

但內心其實不看好上海樓市,因為在剛需盤冰封的2018-2019年,作為樓市基礎力量的中低價樓盤(雖然上海的所謂中低價樓盤也都單價5萬多了),成交一直不能集聚,顯示基層購房者的信心指數不強。

反對者可能用所謂的“二八理論”來反駁,但——雖然在龐大的成交金額中貢獻可能只有20%,但80%基層購房者所夯實的樓市基礎和信心卻不容忽視。

“好在”疫情來了!

當然不是感謝疫情。

但疫情給了全國乃至全世界的所有城市一次集體摸底考的機會和平臺,哪些是真的城市基礎設施完備,哪些只是市中心燈火輝煌而已?!

在城市化叫囂了多年的中國樓市,在多年深耕全國市場的經歷中,市場會有一些感慨和摸不著頭腦:“市中心都不差的,甚至都有恍若上海的感覺,即使在一些五六七八的小縣城”,但當時的辨別法很樸素也很有用——“關鍵看燈火最亮的地方走出去2公里看看城市的真相”!

席卷全國乃至全世界的新冠病毒,對樓市特別是中國樓市而言,是一塊很好的試金石:那些源于自嗨甚至買榜的所謂一線城市、新一線城市、強二線城市的榜單,如果今天再拿出來復盤,很多城市自己都不好意思看到自己(當時)的站位。

而防疫的成功,特別是在年初“境外航班全部落地上海”的大背景下,上海的基礎設施、城市管理水平、防疫團隊的專業、市民的高素質協同、社區物業管理的井井有條,看似是呈交給防疫的答卷,其實對樓市特別是從2016年四季度調控升級之后的樓市剛需群體而言,是一次很好的上海城市實證演示!

“買房買到上海,至少發生什么事情相對安全”,這種觀點在2020年全面率先復工復產的節點,想必對想來上??纯?、工作、旅游、開業的各色人等,是一個心服口服的加分項。

還有一個不容忽視的比較背景,即二季度深圳樓市的狂(huan)歡(luan),讓管理層很是有到處滅火的因忙而火,相比之下“上海一貫聽話并顧全大局”的盡然有序就愈發顯得彌足珍貴。

2020年二季度的樓市,各方都在加油鼓勁,市場在穩步中開始了這一年的征程。


\

02

“日光”是限價造成的日光,

和想象不一樣

也就像之前一再重申的觀點:“日光”不代表樓市重回昨天,道理大家都懂的。

又去翻了翻公眾號,好像不止一次在文章中植入過相關“反調”,無論是【限價的蝴蝶效應】和【上海樓市復蘇了....嗎?】等等,偶爾半夜接到同行微信幾個字:“這篇其實寫得很客觀”。

那就再重申一下吧!

因為限價導致的“一二手房價倒掛之怪相”,所以“搖到就是賺到”,2020年第一個位于外灘板塊的高端樓盤認籌超過200%,率先給上海樓市注入信心,但其實是因為——嗜血良機已經完全呈現,有購買力的人群看到了機會,而非“什么價格都接受,什么價格都買得起”。

這是兩回事。

真正可以說修復對上海樓市的信心,其實來自于三季度,也就是傳統中的淡季——暑假樓市不放假,也因為疫情的關系,開發商在傳統淡季重裝上陣誠意滿滿,在三季度的上海樓市周報和月報中,貼著上海房價均價的剛需樓盤,每次都以至少8比2的絕對優勢上榜!

反對者要說:“本來就是剛需樓盤占多數,何足掛齒”?!

但看到上榜的剛需樓盤銷量在穩步、持續地上升,還是感覺得到樓市信心在修復,或者說疫情防控的危機公關紅利,開始在上海樓市得以反饋了。

另一方面,再去回看一下去年三季度的相關輿論,卻已經有了“謹慎樂觀抱團加油”開始向“好了傷疤忘乎所以”的苗頭。

事實上,即使在四季度的尾聲,某些相對客觀的媒體還發了大致意思諸如【這些樓盤隨到隨買】的圖標,把看起來熱鬧的上海樓市的真實認籌情況做了“有名有價有聯系方式”的列式,但想必當時沒什么人“愿意”去看了(筆者當時在幾個社交平臺發了這張圖,引得全國各地的網鬧們好一頓口嗨)。

雖然不至于極端到“日光盤的營銷總監都拿不到獎金的”,但事實是很多日光樓盤的財務報表并不樂觀,不僅是限價的大環境,也包括很多之前高價拿地如今“低調平出”的無奈。

上海樓市在三季度是復蘇了,但有沒有像那些標題黨說的什么盛世重現呢?

大家心知肚明,樓市特別是從業者嘴里所謂的“市場好”,和購房者特別是低頭看手機的人群眼里的“市場好”,完全是兩回事。


\

03

“捂住眼睛看世界”有的是真瞎,

有的是裝瞎

市場亂起來,是從二手房的出離開始的。

如果上海樓市就此還要經歷2016年底開始的冷清,那么記住六個字:“四季度、二手房”

因為不受限價的卡脖子,所以二手房市場的報價是房東信心的真實底氣。

也正是因為如此,在三季度的相關輿論中已經看到了關于上海二手房市場蠢蠢欲動的樂觀聲音,雖然也有善意提醒:“報價和成交價是兩回事”,但選擇性收聽的吃相,你懂的。

四季度特別是到了年底,“上海(樓市)有點像深圳了”!


因為“搖號看運氣”變成了“打新潮”,有個朋友來問:“銀行愿意給我3.85%的短期貸款用于打新,儂怎么看?”

雖然嗅到了不好的味道,但也不好擋了人家的財路,畢竟存在的就是合理的。

但銀行也參與到了打新狂歡,市場開始“三杯下肚亂說話”也是得到了佐證,特別是當時正是因為某大佬在外灘峰會上亂說話引發的金融整風,銀行還敢這時候為房地產打新現象提供資金支持,一方面是銀行業務難做,另一方面也是難做引發亂來!

時至今日,不曉得那份“隨到隨買”榜單上的樓盤如今是否也像部分自媒體所言的那樣——“統統熱銷了”,想必真實的數據瞎子吃湯圓心里有數。

某些同行出于自己業務需要,每天在朋友圈放出某區交易中心人滿為患的截圖,心情可以理解做法不能認同,因為就交易中心大廳那個容量,放_____個人進去就可以擠爆,何況照片還有角度問題,但“這個孩子最終是會死的”在生日宴會上是觸霉頭的,萬萬說不得!

于是乎:

部分中介攛掇了房東開始亂開價,配合的輿論是“大叔買菜回來加價50萬”和“兩家中介搶房源大打出手”,相信這些現象是存在的,但在某個節點其導火線被點燃了;

“打新潮”里,學區房又來湊熱鬧,配合的輿論是“前灘學區房報價17萬”和“市中心某老破小成交一套單價20萬加”,這些現象也是存在的,但“捂著一只眼睛解說的世界”是不是世界的全部?!

那邊廂,【20家房企營銷總離職背后】的消息,這灑灑水直接忽略無感。

不是全國樓市都好,就算上海風景獨好,也不是每個樓盤都售罄,那些“上??墒鄯吭催€可以維持一個月”的消息和報道,說著無心聽者有意,好像都在挑逗房管局,事實上房管局原本無意進一步加深調控,只是“叔可忍嬸不可忍”。

上海這座城市發展到今天,不僅是先天資源好、國家政策好,也和這座城市的務實、低調作風有關,2020年特別是四季度的上海樓市作風,已經一點也不上海了。

所以,與其說是“調控來了”,不如說是“天天求的調控終于求到了”。


復盤2020年樓市的常規期早就過期了,但就像經典港劇【富貴逼人】拍了續集叫做【富貴再逼人】,所以【復盤逼人】也就有了【復盤再逼人】,不得已而復之。

溫故而知新,總有點馬后炮的意思,反正只要選擇性取證,就能像那個相聲里揶揄的那樣:“不管什么開頭,最后總能給你繞道‘十分美好’四個字!”

相信成交火爆,有數據為證;

也相信“下有對策”調控總有空子。

但是被管和被信任之間,誰會選擇“反管理”?!

如果真的造成傷害,誰都別想逃,因為誰都不清白。

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