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[]管清友:2020年關于房地產的21個判斷

查看: | 2020-08-21 10:33:57|發布者: 中房陳老師

關于房地產行業:賺辛苦錢的時代來了1、中國房地產會越來越像一般制造業或一般消費業。2、政策層面不太希望看到大波大動。這一輪樓市調控...

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關于房地產行業:賺辛苦錢的時代來了

1、中國房地產會越來越像一般制造業或一般消費業。

2、政策層面不太希望看到大波大動。這一輪樓市調控的意圖就是“摁住”,引導資金從地產流向其他行業。

3、房地產融資環境的改變,直接導致“高杠桿融資、高周轉滾動”的底層邏輯發生改變。

4、房地產業以后也像制造業、消費業一樣,要賺品牌溢價、經營溢價等等。

5、房企拿地自有資金的比例提高、杠桿加不上去了,這樣掙錢都是掙辛苦錢,賺不到金融的錢、杠桿的錢。

6、香港的房地產,目前平均杠桿率40%,內地為70%。為什么前者保持在這么低的水平?因為香港企業吃高杠桿的虧,經濟泡沫襲來,高杠桿的副作用是摧枯拉朽的。

7、決策層目前對房地產的政策,是根本性的政策,調控思路改變。房地產如果還是高杠桿、高周轉,對其他行業就影響太大了。

關于資本市場:房地產估值邏輯改變

8、地產的投資邏輯變了,必然,估值邏輯也發生了變化。最近很多板塊都處在歷史(接近)歷史高位,比如新能源電池。但是軍工、地產兩個板塊處在歷史估值水平之下。

9、房地產現在的估值水平,只有歷史水位的20%多。房地產板塊主要受政策的影響,政策很清楚是“摁住”地產,讓資源更多流向其他行業。那么二級市場給它的評估是低周轉、低杠桿,回報率降低。相應的,估值怎么可能上得去。

10、現在地產IPO很慢,物業IPO相對很快,大消費等企業的IPO速度更是會越來越快。邏輯是一樣的——通過加快其他行業的IPO,吸引資金流入。

11、從3年~5年的周期來看,中國會有大量的新增IPO,相當于創造了新增的資產,一次可惜稀釋和抑制股票市場的泡沫?,F在IPO注冊推進也是表現。

12、這一輪IPO窗口期,地產或不能分羹到太多份額。這也正是決策層的指揮棒,希望發展的方向。

關于房價:房價波動會變平

13、過去很多城市房價10年漲10倍,未來可能頂多就10年漲1倍。

14、過去40年中國平均每年高于9%的增長速度,房地產價格也加快上漲,很多人可能嘗試過房價漲了10倍的體驗。但在未來,整體漲幅會大幅變慢,這跟幾個周期的變化有關系:

一是,整個經濟周期從高速增長到了中高速增長。

二是,整個金融周期,2008年上行周期結束,2008年以后的那10年整體流動性其實偏緊,2017年金融周期下行。

三是,整個房地產行業本身發生了變化,供給量增加,需求量開始減少。

15、2013年后可以發現勞動年齡人口都出現了下降,剛需人口也出現傾向性,所以供給在增加,需求在減弱,“斜率”變平了,自然價格的所謂波動也會變平。

關于土地制度:“土地產權”邁大步

16、內循環對房地產的影響,說是機會或者沖擊,都不對,兩者兼具。

17、啟動內需,不只是發點消費券,也不是鼓勵大家都去買房子,而是從生產要素的角度(比如土地)產生作用。首先肯定就是從供給端,比如增加土地入市規模。

18、生產要素,比如土地的供給主要存在兩個問題:住宅類土地供給太少(只有20%不到);留給開發商的利潤不夠。

19、那么既然是生產要素改革,同時也符合啟動內需的需要,把土地產權做徹底的變革,可能已經到時候了。

20、土地改革力度和步子要更大一些。不僅是形成城鄉土地市場的統一,而且在土地產權、法律上要做一些變動。從改革的深度、廣度和潛力來講,確實還是很大。

21、基于未來長遠發展,能不能在土地這樣的生產要素上做更大力度的改革,實行土地產權的改革,實現城鄉土地市場一體化,這其實是我們下一步真正要實現國際國內雙循環格局,特別是強調以國內大循環為主體的發展格局的基礎。

來源:如是金融研究院,本文根據管清友博士近期的活動分享整理而成

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